15. Juni 2015

Mietpreisbremse

Jetzt ist die Mietpreisbremse in Kraft und die uns am häufigsten gestellte Frage bezieht sich auf die Ermittlung der zulässigen Mietpreise bei Neuvermietungen. Die Neuregelungen haben viele Vermieter stark verunsichert. Aus diesem Grund möchten wir heute detaillierter darüber informieren.

Viele Vermieterinteressenverbände, so auch Haus und Grund, dem wir ebenfalls angehören, vertreten die Ansicht, dass die Regelungen insgesamt verfassungswidrig seien und haben angekündigt, Mitglieder, die deswegen gerichtlich in Anspruch genommen werden, ggf. kostenfrei zu vertreten, um die Verfassungswidrigkeit feststellen zu lassen. Sollte diese dann in einigen Jahren festgestellt werden, wäre der entstandene Schaden jedoch bereits hoch und auch nicht mehr ersetzbar.

Aus diesem Grund möchten wir darüber aufklären, wie die Ermittlung der zulässigen Miete in Zukunft gehandhabt werden könnte. Im Moment grassiert das Gerücht, dass die einzige Möglichkeit der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, die Einordnung in den Berliner Mietspiegel zzgl.10 % sei. Diese Ansicht teilen wir nicht, da die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf verschiedene Arten erfolgen kann. Zunächst einmal ist anzumerken, dass der Bundesgerichtshof den Berliner Mietspiegel aus dem Jahr 2009 als nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt deklassiert und ihm damit die Qualifizierung abgesprochen hat. Damit ist auch die Ermittlung auf dieser Grundlage (Mietspiegel 2015) möglicherweise nicht fehlerfrei. Zudem sieht der Gesetzgeber auch andere Möglichkeiten der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete vor, so die Heranziehung von Vergleichswohnungen oder die Ermittlung durch Sachverständigengutachten. In die Bewertung einfließen können auch vom Mietspiegel nicht berücksichtigte besonders hochwertige Ausstattungsmerkmale, eine außergewöhnlich gute Lage oder anderes. Im Klartext heißt dies, dass die ortsübliche Vergleichsmiete durch mehr als den Mietspiegel bestimmt werden kann.

Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist es jedoch nie ausgeschlossen, dass sich ein Vermieter verschätzt. Da die Erhebung einer zu hohen Miete nicht strafbewehrt ist, also kein Ordnungsgeld oder eine anders geartete Bestrafung vorsieht, könnte dies nur das folgende Szenario zu Folge haben:

Bei dem Verdacht, dass die vereinbarte Miete (auch Staffelmiete) überhöht ist, hat der Mieter die Möglichkeit eine so genannte Rüge zu erheben, die er dem Vermieter mitteilen und begründen muss. Nach Erhebung müsste diese Rüge dann geprüft und nach Prüfung entschieden werden, ob man der – möglicherweise begründeten – Rüge folgen sollte oder die Angelegenheit ggf. zur gerichtlichen Überprüfen stellt. Wie zu verfahren wäre, muss in jedem Einzelfall – ggf. unter Hinzuziehung eines Rechtsanwaltes – entschieden werden. Schlimmstenfalls müsste der Teil der Miete, der die zulässige Miete übersteigt, zurückgezahlt werden. Es wird zum Teil die Ansicht vertreten, dass bereits ab Mietbeginn zurückgezahlt werden müsste. Hierfür findet sich nach unserer Ansicht jedoch im Gesetz keine Grundlage. Das Rückzahlungsgebot gilt laut dem Gesetzestext nicht rückwirkend, sondern erst ab der Erhebung der Rüge durch den Mieter. Alle Mieten, die zuvor gezahlt wurden, können durch den Mieter nach zur Zeit überwiegend vertretener Ansicht nicht zurückgefordert werden. Das Mietverhältnis würde unverändert – ggf. mit einer geringeren Miete – fortgesetzt werden.

Aus diesem Grund sollte man sich gewissenhaft überlegen, wie die Miete in Zukunft zu ermitteln ist. Die Ermittlung von Vergleichswohnungen wird in diesem Zusammenhang eine immer größere Rolle spielen. Auch wir werden auf diese, die wir bereits in unserem umfangreichen Bestand ermittelt haben, zurückgreifen, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln.

Mitglieder unserer Genossenschaft können uns gerne ansprechen und von unserem Pool an vergleichbaren Wohnungen profitieren.

 Bitte beachten Sie auch unsere Informationsveranstaltung zum Thema: Die Mietpreisbremse in der Praxis

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