Die Hausverwaltung hat die Aufgabe, ein Haus mit mehreren Mietparteien oder Eigentumswohnungen instand zu halten und zumeist auch die finanziellen Belange zu regeln. Aber was sind die richtigen Schritte, wenn Besitzer und Mieter unzufrieden mit den Leistungen der Hausverwaltung sind? Wie hoch ist der Aufwand, die Hausverwaltung zu wechseln?

Hausverwaltung wechseln

Es gibt drei verschiedene Lösungswege, die Eigentümer gehen können, wenn der Verwalter seine Aufgaben nicht erfüllt.

Lösung: Miteinander sprechen

Der Hausflur wurde nicht ordnungsgemäß gereinigt und die Kellerlampe funktioniert auch schon eine lange Zeit nicht mehr? Bevor man die Hausverwaltung wechselt, kann es auch helfen, zunächst mit den Verwaltern zu sprechen. Dabei sollten die Probleme in einem Gespräch direkt angesprochen und ein Lösungsweg besprochen werden. Erst wenn dieser Weg scheitert und die erste Abmahnung fällig ist, sollten die Eigentümer überlegen, auf welchem Weg sie die Hausverwaltung wechseln möchten.

Lösung: Ordentliche Kündigung

Im Vertrag zwischen Hausverwaltung und Eigentümer ist die optimale Abwicklung der Kündigung geklärt. Wer die Hausverwaltung wechseln möchte, muss in den meisten Fällen die vertraglich festgelegte Kündigungsfrist einhalten und die Laufzeit des Vertrages beachten. Den normalen Kündigungsweg gehen Eigentümer, wenn die Verwaltertätigkeit nicht zur vollsten Befriedigung ausgeübt wird.

Häufige Probleme sind:

• Verwalter ist nur schlecht zu erreichen, sowohl für Mieter als auch für Eigentümer
• anstehende Instandhaltungen werden nicht angepackt
• Handwerksfirmen und andere Dienstleister nicht ausreichend überwacht
• Umsetzung von Aufgaben verläuft schleppend

Hierbei werden die Vertragsvereinbarungen nicht vollständig erfüllt, es besteht aber auch kein extremer Handlungsbedarf. Der Eigentümer kann innerhalb der regulären Kündigungsfrist in Ruhe nach einer neuen Hausverwaltung suchen.

Lösung: Außerordentliche Kündigung der Hausverwaltung

Bei schweren Vertragsverletzungen kann eine außerordentliche Kündigung ausgesprochen werden.

Dies ist vor allem der Fall, wenn …

• trotz Aufforderung keine Abrechnung gegenüber dem Eigentümer stattfindet,
• Gelder fehlen oder die Verwendung nicht nachgewiesen werden kann,
• die Mieteingänge nicht überwacht werden.

Bevor die außerordentliche Kündigung ausgesprochen werden kann, sollte eine schriftliche Abmahnung erfolgen. Auch wenn durch die fehlende Kündigungsfrist weniger Zeit bleibt, um eine neue Hausverwaltung zu finden, sollte man diese mit Bedacht wählen. Durch die wenig erfolgreiche Zusammenarbeit mit der aktuellen Hausverwaltung, weiß man, auf welche Punkte bei der nächsten Hausverwaltung zu achten ist.

Ist eine neue Hausverwaltung gefunden, kann diese einschätzen, ob die Verfehlungen der aktuellen Hausverwaltung für die außerordentliche Kündigung ausreichen.  Sollte dies nicht der Fall sein, wird geraten, den Weg über die ordentliche Kündigung zu gehen.

Der Wechsel der Hausverwaltung

Ist der Hausverwaltung gekündigt und eine neue gefunden, muss der optimale Zeitpunkt für die Übernahme gefunden werden. Nur so kann abgesichert werden, dass der Übergang von einer zur nächsten Hausverwaltung fließend verläuft.

Ist der Vertrag mit der neuen Hausverwaltung besiegelt, übernimmt diese den weiteren Übernahmeprozess. Das bedeutet, dass sich die Hausverwaltung um die Übernahme sämtlicher Unterlagen kümmert. Außerdem werden alle Mieter und beteiligten Dienstleister wie die Stadtreinigung und die Wasserbetriebe, über den Wechsel der Hausverwaltung informiert. Zu den Aufgaben gehört auch das Anlegen eines neuen Bankkontos sowie die Prüfung und Abforderung der Geldbestände bei dem alten Verwalter.

Nach einer relativ kurzen Einarbeitungszeit sollten die Abläufe reibungslos funktionieren – der Wechsel der Hausverwaltung ist abgeschlossen. Besonders schwierig ist der Verwalterwechsel nicht, wenn man diesen zeitlichen Ablauf wählt. Deshalb müssen Eigentümer sich nicht mit einer mangelhaften Verwaltung zufrieden geben, sondern können den Schritt wagen.

Möchten Sie die Hausverwaltung wechseln und sind sich unsicher, ob ein Grund für eine außerordentliche Kündigung besteht? Gern stellen wir uns als Ihre neue und professionelle Hausverwaltung in Berlin vor – lernen Sie uns kennen.

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